Un des griefs des riverains de parcs éoliens industriels repose sur la dévalorisation de leurs biens immobiliers qu’entraine selon eux la proximité de ces parcs. Celle-ci amènerait une baisse de la valeur du bien et par conséquent du prix que peut espérer en retirer son propriétaire en cas de vente, d’où des pertes financières conséquentes pour ce dernier mais aussi pour les collectivités locales. Mieux, elle amènerait des acheteurs éventuels à renoncer à leur achat, et à terme, à déséquilibrer gravement le marché immobilier local.
Bien entendu les promoteurs et les représentants des groupes d’influence éoliens nient farouchement cet effet économique de dévalorisation sur la base d’études réalisées en France et également à l’étranger sur lesquelles nous reviendrons.
Sur ce thème, l’auteur de ces lignes a, au cours de l’année 2018, dans le document ci joint un recensement des arguments tendant à démontrer la réalité de cette dévalorisation sous la forme notamment de témoignages de professionnels, de jurisprudences récentes et d’études en France et à l’étranger.
Dans un premier chapitre ce document présente des attestations datées et signées d’experts et d’agents immobiliers et de notaires, tous professionnels de l’immobilier qui confirment cette dévalorisation.
A titre d’exemple nous attirons l’attention sur l’attestation d’un notaire de Saint Chely d’Apcher (Page 8-annexe 14) qui a estimé, compte tenu des paramètres relevés sur place et de leur analyse au regard des tendances du marché local, la moins-value potentielle engendrée par la présence d’un parc éolien entre 30% et 40% de la valeur vénale du bien.
Cette estimation apparait particulièrement intéressante car l’un des arguments de ceux qui contestent l’influence de l’éolien sur la valorisation de l’immobilier est que celle- ci dépend de nombreux autres facteurs.
Or justement ce notaire en a tenu compte puisqu’il cite les paramètres relevés sur place : situation, localisation, surfaces, type de qualité de construction, niveau de prestations et de confort, état d’entretien et vétusté, valeur locative…. Cela ne l’empêche pas de présenter une estimation de moins-value potentielle sensiblement élevée.
De même une étude notariale de Lusignan dans la Vienne a valorisé une ancienne ferme rénovée sise dans les Deux Sèvres entre 180 000€ et 200 000€. Mais ajoute le notaire « compte tenu de l’immédiate proximité des éoliennes une décote de 20% à 30% devrait s’appliquer, soit une valorisation entre 135 000€ et145 000€ ». (Annexe 12)
Nous présentons également les témoignages et attestations d’hébergeurs et de gites pour lesquels l’érection imprévue d’éoliennes à proximité chasse les clients et entraine une chute de valeur de l’immobilier et du fonds de commerce de l’hébergement et du gite ainsi que les constats de commissaires-enquêteurs dans le même chapitre.
Nous soulignons le témoignage d’un propriétaire du Lot. Un acquéreur potentiel s’était manifesté en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. A l’annonce d’un projet de 5 puis 4 éoliennes en 2011-2012, ce prospect s’est désisté. Le projet ayant fait l’objet d’arrêtés préfectoraux négatifs en 2015 et ayant échoué, le prospect s’est manifesté à nouveau et a acheté le bien immobilier en question. (Annexe 18).
On ne peut imaginer de meilleur exemple de l’impact d’un projet éolien sur la vente d’un bien immobilier situé à proximité de celui-ci. A cette occasion Il est loisible de poser une question de simple bon sens : Quelle proportion de personnes moyennement informées accepteraient d’acheter au prix normal du marché un bien immobilier destiné à l’habitation ou à l’exercice d’une activité de gite, situé entre 500 et 1000 mètres d’un parc éolien de simplement 5 machines industrielles de bientôt 200 mètres de haut et parfaitement visibles ? Honnêtement il est probable que cette proportion soit faible. Et nombreux seront ceux qui déclineront l’idée même de cet achat.
Au deuxième chapitre de l’argumentaire sont présentés des jurisprudences concernant la dévalorisation des biens immobiliers et l’annulation de ventes pour cause de voisinage de parcs éoliens. Nous tenons à souligner l’exemple du jugement du TGI d’Argentan dans l’Orne du 26 février 2016 (Annexes 25 et 26) qui constitue un exemple flagrant des dommages causés par l’éolien industriel, la cupidité des promoteurs et, sur le plan humain, les mensonges et le reniement par ceux qui en ont la charge, de leurs devoirs.
Ces exemples de jurisprudence concernent également la Grande-Bretagne, les Pays Bas et le Danemark.
Le 31 août 2010 la Direction des services fiscaux de Paris Ouest-5ième division-affaires juridiques a adressé une réponse au président de la FED qui avait sollicité le 2 mars 2009, l’avis de l’administration concernant éligibilité de la FED aux avantages fiscaux prévus par les articles 200 et 238 bis du CGI, c’est-à-dire ceux liés à des dons et cotisations dans le cadre d’un mécénat. (Annexe 30)
Dans sa réponse l’Administration reconnait formellement que « l’implantation d’éoliennes à proximité de biens immobiliers était fréquemment de nature à entrainer une importante dépréciation foncière, évidemment préjudiciable aux propriétaires de ces biens ».
Nous avons passé en revue au chapitre 4 plusieurs des études disponibles, particulièrement celles invoquées par le groupe de pression éolien ainsi que celles réalisées récemment à l’étranger : Grande Bretagne, Canada.
Concernant les études invoquées par les promoteurs, les conclusions, si on les lit attentivement, apparaissent nettement plus nuancées que ce que prétendent ceux-ci comme dans le cas de l’étude de Fruges (Annexe 32).
Pour ce qui est de l’étude militante du CAUE de l’Aude qui date de 2004 il faut souligner que la Cour d’Appel de Rennes dans les attendus de son arrêt du 20 septembre 2007, établit que les époux X… ne rapportent pas la preuve contraire en produisant une étude réalisée dans l’Aude, qui ne conduit d’ailleurs à aucune certitude, la présence d’éoliennes y étant jugée tantôt indifférente, tantôt favorable au marché immobilier, tantôt néfaste. (Annexe 33).
Enfin nous recommandons au lecteur de se référer à une étude récente de la très sérieuse London School of Economics qui a observé plus d’un million de transactions de propriétés immobilières proches de projets éoliens sur une période de 12 années a démontré que la valorisation des biens situés dans un rayon de 1,2 miles c’est-à-dire près de 2km de grands parcs éoliens étaient dégradée d’environ 11%. (Annexes 36 et 37)
André Posokhow
Ancien expert-comptable et commissaire aux comptes. Président de Crêtes du Quercy Environnement. Membre du bureau de la Fédération Environnement Durable